Verblijven in Spanje

1. Algemeen
2. Wettelijke bepalingen
3. Duurtijd
4. Waarborg
5. De huur
6. De Onkosten
7. De Inventaris
8. Herstellingen aan de woning
9. De Verkoop tijdens de Looptijd van het Huurcontract
10. Subrogatie in het huurcontract
11. Onderverhuren
12. Belastingen
13. Contract verbreken
14. Claims en uitzettingen
15. Luxe woningen
16. Overtreedt uw huisbaas de wet? De verrassende waarheid over de huurhervormingen in Spanje
17. Ken de wet: verhuurders zijn kwetsbaar voor hoge boetes
18. Belastingaftrek voor verhuurders in Spanje
19. Een ​​bankgarantie voor het huren van een woning in Spanje? Hier moet je rekening mee houden
20. Mag u als huurder de sloten van uw huurwoning vervangen?
21. De huurdocumenten die je nooit aan een verhuurder moet geven
22. De Spaanse overheid verlengt het verbod op huisuitzettingen voor kwetsbare huishoudens tot en met 2026

1. Algemeen

Als je permanent in Spanje wil komen wonen, dan kan je volgens mij best even huren. Men kan op een gemakkelijke manier verschillende streken leren kennen en de gebruiken in een streek ontdekken.

Hierna vind u enkele adviezen en de wettelijke verplichtingen. Zij zijn opgenomen in de Wetgeving op de verhuring “Ley de Arrendamientos Urbanos” van 1994, welke betrekking heeft op huurcontracten afgesloten na 1 januari 1995. Contracten van voor die datum vallen onder andere regels.

Deze wet is dus van toepassing op alle huurovereenkomsten aangegaan vanaf 1 januari 1995. De eerder gesloten contracten vallen onder het Boyer-decreet van 1985 en het Koninklijk Besluit van 1964 met de wijzigingen die de tekst van 1995 in de aanvullende en overgangsbepalingen heeft aangebracht.

Onderstaand artikel richt zich uitsluitend op huurcontracten aangegaan op of na 1 januari 1995.

Er moet ook rekening mee worden gehouden dat voor de toepassing van de huidige wet onder huisvesting wordt verstaan ​​een bewoonbaar gebouw dat tot doel heeft te voldoen aan de behoefte van de huurder aan een ‘eerste woning’.

De wet is dus niet van toepassing op woningen die bewoond worden vanwege de functie of verleende dienst (bijvoorbeeld portiers, bewakers, werknemers, werknemers, ambtenaren, soldaten, studenten en personeel van universiteiten, enz.), noch op de zogenaamde “luxe woningen”, dat wil zeggen woningen die een oppervlakte van meer dan 300 m2 beslaan, of waarvan de initiële huur 5,5 maal het interprofessioneel minimumloon bedraagt.

Bedenk dat een contract steeds bindend is, behalve in die gevallen waarin de contractuele bepalingen in strijd zijn met de wettelijke bepalingen. Die punten worden automatisch geschrapt uit het huurcontract.

Hoe kan je een woning vinden in Spanje?

Makelaar: Zij kunnen handig zijn als je haast hebt. Zij rekenen uiteraard een commissie aan voor hun werk, soms tot 15 % van het maandbedrag.

Als je geen makelaar wil inschakelen kan je:

• Rondkijken in de buurt waar je wenst te wonen. Veel woningen dragen een bordje “se alquila”. Neem dan contact op. In grote gebouwen neem je contact op met de conciërge.
• Kijk in de grote winkels naar de prikborden of op lantaarnpalen.
• Ga binnen in de lokale bars, de eigenaars weten dikwijls wie een woning verhuurd.
• Mond aan mond, vertel je vrienden, bekenden, collega’s enz. dat je een woning zoekt.  De meeste woningen worden niet geadverteerd omdat de eigenaren liefst aan bekenden verhuren en in Spanje telt “een vriend van een vriend is mijn vriend”.

De volledige Spaanse huurwetgeving kan men vinden op de volgende site: “Leyde arrendamientos urbanos“

2. Wettelijke bepalingen

De volgende gegevens moeten vermeld zijn in een huurcontract:

• Adresgegevens van huurder en verhuurder
• Beschrijving van de woning
• Duurtijd van het contract
• Het bedrag aan huur

Andere betalingen waar de huurder verantwoordelijk voor is (water, huisvuil, enz), dit enkel als het uitdrukkelijk vermeld is in het contract.

Een huurcontract kan voor een notaris gelegaliseerd en geregistreerd worden bij het Spaans eigendoms register (Registro de Propriedad”.

Het is niet nodig om noodzakelijkerwijs een specifiek model te volgen. Het volstaat dat beide partijen de afspraken die zij hierover maken schriftelijk kenbaar maken. Toch is er, en om dit werk te vergemakkelijken, een “standaardcontract” te koop in tabakswinkels, met de verwerving waarvan de belasting op eigendomsoverdrachten en gedocumenteerde rechtshandelingen wordt verrekend.

Als u als verhuurder (eigenaar) of huurder (huurder) een van uw rechten uitdrukkelijk wilt laten versterken of speciale clausules wilt opnemen, raden wij u aan het opstellen of herzien van het contract toe te vertrouwen aan een advocaat.

3. Duurtijd

Beide partijen komen een periode overeen voor de huurperiode. U kan een woning huren voor korte of lange termijn. Dit verschil is zeer belangrijk, de Spaanse wetgeving geeft veel minder bescherming aan kort lopende contracten.

A. Korte termijn verhuur
Een korte termijn contract vereist dat de huurder de woning verlaat wanneer de duurtijd verstreken is. Dit wordt meestal gebruikt voor vakantieverhuur. De korte duur moet vermeld zijn in het contract en kan niet langer duren dan 1 jaar.

OPGELET: Veel verhuurders proberen op lange termijn te verhuren maar met telkens een contract van 11 maanden of 11 maanden en 30 dagen. De huurder krijgt dan terug een nieuw contract. Volgens recente gerechtelijke uitspraken valt de huurder terug op de bescherming van een lange termijn huur na het eerste volle jaar.

B. Lange termijn verhuur
Men spreekt van een lange termijn verhuur als het een termijn van 1 jaar of meer bereikt.

Is de opgenomen termijn meer dan 1 jaar maar minder dan 5 jaar dan kan het contract verlengd worden tot 5 jaar behalve als de huurder dit niet wenst.

De verhuurder is verplicht dit te aanvaardden, behalve als in het contract staat dat hij de woning nodig heeft voor het einde van de 5 jaar en dit enkel voor eigen gebruik.

Na de periode van 5 jaar kan de eigenaar de beschikking hebben over de eigendom als hij de huurder een opzeg gegeven heeft van 30 dagen voor het einde van het contract. Anders wordt het contract terug verlengd voor een termijn van de volle 3 jaar. Enkel de huurder kan deze verlenging weigeren.

De verhuurder zal dus wettelijk verplicht zijn om de huurovereenkomst te verlengen tot de looptijd ervan respectievelijk vijf of zeven jaar, zeven jaar indien de verhuurder een rechtspersoon is (een vennootschap, vereniging etc.) bereikt heeft, met als enige uitzondering dat de eigenaar-verhuurder uitdrukkelijk in de overeenkomst heeft vastgelegd dat hijzelf, zijn bloedverwanten in de eerste graad of zijn echtgenote in geval van scheiding, de gehuurde woning vóór het verstrijken van de overeengekomen tijd zal moeten gebruiken. In deze gevallen dient de eigenaar de huurder minimaal twee maanden van tevoren op de hoogte te stellen.

Als de eigenaar de huurder na het verstrijken van de looptijd niet minimaal vier maanden van tevoren op de hoogte stelt van zijn wens om het contract niet te verlengen, en de huurder de eigenaar niet twee maanden van tevoren op de hoogte stelt van zijn wens om de woning te verlaten, wordt het huurcontract automatisch verlengd voor een jaarlijkse periode van maximaal drie jaar. Bij deze gedwongen verlenging kan het contract alleen worden opgezegd op verzoek van de huurder, die zijn wens om het contract te beëindigen één maand vóór het einde van een van de lijfrentes kenbaar moet maken.

Niettegenstaande het voorgaande kan de huurder het huurcontract dat hij of zij heeft ondertekend opzeggen zolang er zes maanden zijn verstreken sinds het begin ervan. Om dit te doen, is het voldoende om dit minimaal 30 dagen van tevoren door te geven. In deze gevallen en omdat we te maken zouden krijgen met contractbreuk, kent de wet op de stadshuur de verhuurder een schadevergoeding toe van één maandelijkse betaling voor elk jaar dat nog moet worden vervuld van het contract waaraan de huurder moet voldoen.

Als een contract geen duurtijd vermeld of er simpelweg geen contract is verondersteld men een duurtijd van 1 jaar.

4. Waarborg

Verhuizen uit een huurwoning brengt altijd één grote vraag met zich mee: wanneer krijg ik mijn borg terug? Als je ooit in Spanje hebt gehuurd, weet je dat dit een spannend moment kan zijn, vooral als je huisbaas geen haast lijkt te hebben om terug te geven wat rechtmatig van jou is.

Het goede nieuws? De Spaanse huurwet beschrijft dit duidelijk. Het slechte nieuws? Niet iedereen kent zijn rechten, en sommige verhuurders maken daar misbruik van.

Bij de ondertekening van het contract moeten de huurders een waarborg (fianza) betalen gelijk aan 1 maand huur als waarborg dat de eigendom in een goede staat wordt achter gelaten.

De waarborg moet terug betaald worden op het einde van het contract als de woning in goede staat is achter gelaten.

Bij de verlenging van het contract na 5 jaar mag de huurwaarborg verhoogd worden tot de nieuwe huur.

OPGELET: Sommige autonome regio’s leggen de verplichting op deze huurwaarborg te stortten op een Spaanse bank tot het einde van het contract.

Sommige verhuurders vragen een grotere waarborg. Dit is absoluut verboden.

4.1 Spaans huurrecht: wat huurders moeten weten over borgsommen

Laten we beginnen met de basis. Op grond van artikel 36.4 van de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU) hebben verhuurders vanaf de dag dat u de sleutels overhandigt een maand de tijd om uw borg terug te betalen. Als ze dat niet doen, zijn ze wettelijk verplicht om u rente te betalen over het verschuldigde bedrag. Dat klopt: na 30 dagen begint de klok te tikken en begint de storting rente in uw voordeel op te leveren.

Maar er zijn uiteraard enkele voorwaarden.

4.2 Wanneer mag een verhuurder wettelijk een deel van uw borgsom inhouden?

Dit mag, maar alleen in zeer specifieke situaties. Als er bijvoorbeeld schade aan de woning is die verder gaat dan normale slijtage, of als u onbetaalde rekeningen of gemiste huur heeft achtergelaten, kan de verhuurder deze kosten inhouden.

Ze moeten het echter bewijzen. De Spaanse wet vereist dat de verhuurder eventuele schade of onbetaalde verplichtingen aantoont voordat hij uw geld inhoudt. Ze kunnen niet zomaar zeggen ‘de bank zag er ouder uit’ of ‘ik moest opnieuw schilderen’ en het geld in eigen zak steken. En als ze dat wel doen, kun je actie ondernemen.

4.3 Wat moet u doen als uw verhuurder uw borg niet terugbetaalt?

Als er een maand verstrijkt en u uw waarborg nog steeds niet heeft ontvangen, is het tijd om actie te ondernemen. Begin met het sturen van een burofax (een wettelijk erkende formele brief) naar uw verhuurder, waarin u aangeeft dat de wettelijke termijn is verstreken en dat u om onmiddellijke terugbetaling vraagt.

Als dat niet werkt, kunt u ze voor de rechter dagen, en de rente blijft oplopen terwijl u wacht.

4.4 Wat gebeurt er als u uw huurwoning verlaat voordat het contract afloopt?

Hier wordt het een beetje duister. Als u besluit de flat te verlaten voordat er zes maanden zijn verstreken, wordt dit beschouwd als contractbreuk en niet alleen als het huurcontract voortijdig wordt beëindigd. In dit geval kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen.

Mogelijk wordt u gevraagd huur te betalen voor de resterende maanden tot de zesde maand, of totdat er een nieuwe huurder is gevonden, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet. En ja, daar kunnen ze jouw waarborg voor gebruiken. Als u na zes maanden besluit te vertrekken en dit was onderdeel van de overeenkomst, bent u mogelijk nog een maand huur verschuldigd als ‘opzegvergoeding’.

4.5 Belangrijke dingen die huurders moeten onthouden over huurwaarborgen

Als u goed voor de woning heeft gezorgd, uw huur en nutsvoorzieningen op tijd heeft betaald en de voorwaarden van het huurcontract heeft nageleefd, heeft uw huisbaas 30 dagen de tijd om uw borg terug te geven. Als dat niet het geval is, heeft u recht op rente en beschikt u over juridische instrumenten om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt behandeld.

Op de huidige huurmarkt, waar de concurrentie hevig is en eigendommen binnen enkele uren worden verkocht, is het kennen van uw rechten niet alleen nuttig, maar ook essentieel.

En als u op het punt staat te verhuizen, houd dan alles gedocumenteerd, maak foto’s voor en na, en houd een papieren spoor bij. Op die manier beschikt u, wanneer het tijd is om uw geld terug te krijgen, over alle bewijzen die u nodig heeft.

5. De huur

De huur wordt overeen gekomen tussen 2 partijen. Onder geen enkele voorwaarde mag de verhuurder 1 maand huur vragen als voorschot. Betalingen worden gedaan zoals overeen gekomen is in het contract (in de hand, per bankoverschrijving, enz).

Tenzij anders overeengekomen, is de huurbetaling maandelijks en dient deze vooraf te worden voldaan binnen de eerste 7 dagen van elke maand. In geen geval mag de verhuurder een vooruitbetaling verlangen van meer dan 1 maand huur.

Aan de andere kant moet de betaling worden gedaan op de plaats en volgens de procedure die door beide partijen is overeengekomen (bijvoorbeeld contant, via automatische incasso, via storting op de rekening, enz.).

Van zijn kant is de eigenaar-verhuurder verplicht om aan de huurder een bewijs of ontvangstbewijs van de betaling van de huur te bezorgen, tenzij dit naar behoren wordt geaccrediteerd door andere procedures (bijvoorbeeld door ontvangst van de bankwaarborg).

Wat betreft het aanpassen van de huurprijs bepaalt de wet dat de huurprijs gedurende de eerste vijf jaar van het contract zal worden aangepast in overeenstemming met de variatie die wordt ervaren door de consumentenprijsindex (CPI), gepubliceerd door het Nationaal Instituut voor de Statistiek.

De update van de huurprijs wordt uitgevoerd na het geldigheidsjaar van het contract door middel van een eenvoudige wiskundige handeling die bestaat uit het vermenigvuldigen van het bedrag van de huurprijs met het CPI-percentage dat overeenkomt met het percentage voorafgaand aan het contract waarin het contract werd gesloten (laatste CPI gepubliceerd vóór de ondertekening van het contract). Als het huurcontract bijvoorbeeld is aangegaan in de maand maart 2025, wordt de huurprijs bijgewerkt in de maand maart van het volgende jaar, dus 2026, waarbij het bedrag ervan wordt vermenigvuldigd met de CPI die overeenkomt met de variatie in de CPI tussen de maand februari 2025 en de maand februari 2026 enzovoort.

Partijen zijn verplicht dit updatesysteem de eerste 5 à 7 jaar in stand te houden. Vanaf dat moment wordt de huurprijs geactualiseerd zoals partijen in het huurcontract hebben afgesproken, maar zal deze in de regel verder stijgen conform de CPI.

Ten slotte zal de aangepaste huurprijs betaalbaar zijn vanaf de maand die volgt op de maand waarin de eigenaar het bedrag van de aanpassing aan de huurder meedeelt. Vaak wordt in het contract een clausule opgenomen waarin uitdrukkelijk wordt aangegeven dat de huurprijs zal worden aangepast, zelfs als deze mededeling niet wordt gedaan.

6. De onkosten

De onkosten voortkomend uit het dagelijks gebruik van de woning (urbanisatie onkosten of de eigendomsbelasting) moeten worden betaald door de verhuurder. De verhuurder kan vragen dat de huurder deze kosten betaald maar dan moet het uitdrukkelijk vermeld staan in het contract.

De huurders betalen de kosten van gas, elektriciteit, telefoon tenzij anders is overeengekomen.

7. De Inventaris

De huurders mag gevraagd worden een inventarislijst te ondertekenen en de staat waarin de inboedel verkeert. Het is belangrijk na te gaan of deze lijst in orde is, anders kan men zijn waarborg verliezen.

8. Herstellingen aan de woning

8.1 Conserveringswerken

De verhuurder moet alle noodzakelijke herstellingen doen teneinde de woning bewoonbaar en in goede staat te houden. Hij is niet verantwoordelijk voor schade die de huurder gemaakt heeft.

De huurder is verantwoordelijk voor het klein onderhoud.

Als de voltooiing van de onderhoudswerkzaamheden aan het onroerend goed niet kan worden uitgesteld tot het einde van het huurcontract, zal de huurder deze moeten dulden. Indien deze langer dan 20 dagen duren, heeft de huurder het recht om de huurprijs te laten verlagen naar rato van het deel van de woning dat hij vanwege de werkzaamheden niet kan gebruiken.

Wanneer de werkzaamheden dringend moeten worden uitgevoerd om ernstige en onmiddellijke schade te voorkomen, mag de huurder deze uitvoeren, op voorwaarde dat hij of zij de eigenaar hiervan op de hoogte stelt, en heeft hij recht op terugbetaling van de eigenaar.

Ten slotte kan de huurder, als de instandhoudingswerken zijn bevolen door de bevoegde overheid en de uitvoering ervan de woning onbewoonbaar maakt, ervoor kiezen om het contract op te schorten of te beëindigen, zonder recht op enige vorm van schadevergoeding.

De opschorting van het contract houdt in dat zowel de duur van het contract als de verplichting om de huur te betalen worden stopgezet tot het einde van de werken.

De verhuurder moet de huurder 3 maanden vooraf in kennis stellen als hij werken aan de woning wil uitvoeren. De huurder mag het contract vroegtijdig beëindigen 1 maand voor de werken. Als de huurder blijft dient hij een verlaagde huur te krijgen. Hier zijn geen vaste tarieven voor, een consultatie bij een advocaat is aan te raden.

8.2 Verbeteringswerken

Verbeteringswerkzaamheden zijn werkzaamheden die de hygiëne, de gezondheid en het comfort van het pand en de bewoners ervan beïnvloeden.

Als de voltooiing van de verbeteringswerken niet kan worden uitgesteld tot het einde van het huurcontract, zal de huurder deze moeten dulden, net als bij de conserveringswerken. Indien deze langer dan 20 dagen duren, heeft de huurder het recht om de huurprijs te laten verlagen naar rato van het deel van de woning dat hij niet kan gebruiken.

In deze gevallen moet de eigenaar de huurder minstens 3 maanden op voorhand op de hoogte stellen van het doel van de werken, de aanvang ervan, de duur en de te verwachten kosten.

Na ontvangst van deze mededeling kan de huurder binnen een termijn van 1 maand het contract opzeggen, tenzij deze werkzaamheden nauwelijks gevolgen hebben voor de woning. Indien de huurder ervoor kiest om zich terug te trekken uit het contract, eindigt dit binnen een termijn van 2 maanden zonder dat de werken gedurende deze periode kunnen beginnen.

Indien de verhuurder besluit de werken uit te voeren, heeft de huurder recht op een huurvermindering naar rato van het deel van de woning dat hij als gevolg van de werken niet kan gebruiken, evenals op een vergoeding van de kosten die de werken hem dwingen te maken.

Van zijn kant mag de huurder, zonder de (schriftelijke) toestemming van de verhuurder, geen werken uitvoeren die de configuratie van de woning of de toebehoren wijzigen, of een vermindering van de stabiliteit of de veiligheid ervan veroorzaken.

In beide gevallen kan de eigenaar eisen dat de huurder de woning in de oorspronkelijke staat terugbrengt.

Ten slotte mag de huurder, na schriftelijke kennisgeving aan de eigenaar, in de woning de werken uitvoeren die nodig zijn om de woning aan te passen aan zijn eigen handicap of die van zijn echtgeno(o)t(e), partner of familieleden die bij hem inwonen. Wanneer het contract eindigt, moet de woning, indien vereist door de verhuurder, in de oorspronkelijke staat worden hersteld.

Het uitvoeren van verbeteringswerken door de eigenaar, na het verstrijken van de 5 of 7 jaar geldigheid van het contract, geeft de eigenaar het recht om de huur te verhogen, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. De verhoging mag niet meer bedragen dan 20% van de lopende huurprijs.

Ten slotte, en met betrekking tot de werken die door de huurder worden uitgevoerd, moet worden opgemerkt dat hij voor de uitvoering ervan de toestemming van de eigenaar nodig heeft, en dat hij in geen geval werken mag uitvoeren die de veiligheid of stabiliteit van de woning in gevaar brengen. In deze gevallen bent u persoonlijk aansprakelijk voor eventuele veroorzaakte schade.

De eigenaar kan de huurovereenkomst opzeggen als er zonder toestemming werkzaamheden zijn uitgevoerd en kan in ieder geval van de huurder verlangen dat hij de woning herstelt in de staat waarin deze zich bevond voordat de werkzaamheden werden uitgevoerd.

9. De Verkoop tijdens de Looptijd van het huurcontract

Als de eigenaar de verhuurde woning wenst te verkopen tijdens de verhuurperiode, dan heeft de huurder het recht op voorkoop (derecho de tanteo), dit betekent dat hij als eerste kan kopen.

De verhuurder moet eerst het eigendom aanbieden aan de huurder welke 30 dagen heeft om te antwoordden.

Als de verhuurder dit niet doet, of de eigendom wordt verkocht voor een lagere prijs dan het aanbod gemaakt aan de huurder, dan kan de huurder de verkoop laten vernietigen. De huurder kan dan alsnog de woning aankopen voor de prijs in het geannuleerde verkoopdocument.

Het voorkooprecht kan vervallen als het een woning betreft in een flatgebouw en het ganse flatgebouw wordt verkocht.

Als men een verhuurde woning koopt, dan neemt men alle rechten en plichten over van de vorige eigenaar.

10. Subrogatie in het huurcontract

Subrogatie is de vervanging van de ene persoon door de andere in het huurcontract, zodat de gesubrogeerde partij alle rechten en plichten verkrijgt die de vorige eigenaar bezat. Subrogaties kunnen zowel plaatsvinden in de persoon van de eigenaar of verhuurder als in die van de huurder.

Er vindt dus subrogatie plaats in de plaats van de eigenaar wanneer deze de gehuurde woning aan een derde verkoopt. In deze gevallen is de koper verplicht de voorwaarden van het huurcontract, dat van kracht blijft tot de duur ervan, volledig te respecteren.

Subrogatie in de plaats van de huurder kan in verschillende situaties voorkomen, die wij hieronder verder uitwerken.

In de eerste plaats het overlijden van de huurder, wat niet noodzakelijkerwijs de beëindiging van het huurcontract met zich meebrengt, aangezien daarin kan worden gesubrogeerd:

• De echtgeno(o)t(e) van de huurder of de samenwonende partner die bij hem inwoonde op het moment van overlijden, waarbij in dit laatste geval een samenlevingsduur van minimaal 2 jaar of gemeenschappelijke afstamming vereist is.
• De nakomelingen van de huurder die op het moment van zijn overlijden onder zijn ouderlijk gezag of voogdij stonden of de afgelopen 2 jaar gewoonlijk bij hem hadden gewoond.
• De bloedverwanten of broers en zussen van de huurder die in de twee jaar voorafgaand aan zijn overlijden gewoonlijk bij hem hadden gewoond.
• Personen, anders dan de genoemde personen, die een handicap hebben gelijk aan of groter dan 65%, op voorwaarde dat zij een verwantschapsrelatie tot de derde graad hebben met de huurder en bij hen hebben gewoond gedurende de 2 jaar voorafgaand aan hun overlijden.

Als er meerdere van de bovengenoemde personen in de huurovereenkomst met het recht op subrogaat zijn, geldt dezelfde volgorde waarin zij worden vermeld, hoewel ouders ouder dan 70 jaar voorrang hebben op nakomelingen.

In gevallen van gelijkheid wordt de voorkeur gegeven aan de persoon met een handicap van meer dan 60%, aan degenen die gezinsverantwoordelijkheden hebben en uiteindelijk aan de jongste afstammeling, de oudste opgaande lijn of de jongste broer of zus.

Indien daarentegen geen van deze personen aanwezig is, eindigt de huurovereenkomst.

De huurovereenkomst eindigt ook als de eigenaar niet binnen 3 maanden na het overlijden van de huurder op de hoogte wordt gesteld van het overlijden en de identiteit van de persoon die in de huurovereenkomst zal worden gesubrogeerd.

In de tweede plaats vindt er ook subrogatie plaats in de plaats van de huurder bij scheiding, echtscheiding of nietigverklaring van het huwelijk. In deze gevallen mag de echtgeno(o)t(e) die niet de eigenaar van het huurcontract is, het gehuurde huis blijven gebruiken als het hem of haar wordt toegerekend door een rechterlijke uitspraak, op voorwaarde dat hij of zij de verhuurder hiervan binnen een termijn van 2 maanden vanaf de datum van kennisgeving van de uitspraak op de hoogte stelt.

Partijen kunnen overeenkomen dat in de gevallen waarin het huurcontract een initiële looptijd heeft van 5 of 7 jaar, bij overlijden van de verhuurder geen subrogatie zal plaatsvinden, zodat het contract bij het verstrijken van deze initiële periode vervalt. Deze voorwaarde kan niet worden overeengekomen met bijzonder kwetsbare mensen en als de maatregel minderjarigen, arbeidsongeschikte mensen of mensen ouder dan 65 jaar treft.

10.1 De overdracht van het huurcontract en de onderhuur

Onder overdracht van het contract wordt verstaan ​​de overdracht door de eigenaar van de rechten en plichten die zijn huurcontract met zich meebrengt aan een derde.

Een onderhuur is de huurovereenkomst die door de huurder wordt aangegaan voor een deel van de woning waarvan hij of zij gebruik maakt en dat op zijn beurt is verhuurd aan de eigenaar.

De huurder kan slechts een deel van de woning onderverhuren en uitsluitend voor de duur van zijn eigen huurcontract, zonder dat het bedrag van de onderverhuring hoger is dan de huurprijs die de huurder betaalt.

In beide gevallen, zowel bij de overdracht als bij de onderhuur, is het noodzakelijk dat de eigenaar schriftelijk toestemming geeft.

11. Onderverhuren

De huurder moet de verhuurder schriftelijk in kennis stellen dat er een deel van de woning verder wordt verhuurd. Het geeft de onderhuurder geen rechten wat betreft de duurtijd van het contract.

De aangerekende huur mag niet meer bedragen dan de totale huur.

In geval de eigendom verhuurd is aan een bedrijf kan dit bedrijf onder verhuren tegen de wil in van de eigenaar. De eigenaar kan de huur verhogen met 10 % als er een deel van de eigendom verder verhuurd is en met 20 % indien de ganse eigendom verder verhuurd is.

Bedenk wel dat als men verder verhuurd de derde partij alle rechten en plichten overneemt.

De eigenaar kan verder verhuren enkel verbieden als dit in het huurcontract staat.

12. Belastingen

De verhuurder is verantwoordelijk voor de betaling van deze belasting van 25 %. Deze 25 % is een vast bedrag voor een niet in Spanje wonende verhuurder.

De verhuurder kan de onkosten voor onderhoud aftrekken van de belasting.
Uit ervaring weten we dat de meeste in het buitenland wonende verhuurders deze belasting niet betalen. Dit is een gevaarlijke handelswijze, vooral als er lange termijn huurders de woning huren.

Indien deze belasting gedurende 4 jaren niet betaald is, gaat de overheid er automatisch van uit de intentie bestaat het vijfde jaar ook niet te betalen.

De belasting wordt dan verhoogd tot de 25 % + 300 % boetes. Als de termijn overschreden is nadat men de boete gekregen heeft, dan wordt de woning openbaar verkocht ten bate van de staat.

Opgelet: Voor eigenaars in de Autonome Regio Valencia zijn er grote veranderingen op komst. De overheid probeert de dalende belastinginkomsten goed te maken door een verhoogde jacht op belastingontduikers.

Alle toeristische bedrijven hebben nu een schrijven ontvangen van het ministerie met de nieuwe richtlijnen.

Iedereen die 5 of meer woningen verhuurd moet aan allerhande regels voldoen. Er moet een speciale vergunning zijn, men moet zich inschrijven in een speciaal register en men moet voldoen aan alle regels voor een bedrijf.

Worden als toeristische woning beschouwd woningen die tegen een prijs, één of meerdere malen per jaar ter beschikking worden gesteld aan personen welke er hun hoofd verblijfplaats niet hebben.

Voor de meerderheid van de eigenaars die verhuren is het voorgaande niet zo belangrijk, wie heeft er nu 5 woningen?

Ook eigenaars met 1 woning zullen nu aangifte moeten gaan doen. Elke woning moet ingeschreven worden in een register voorafgaand aan de verhuur. De ligging moet vermeld worden, het aantal kamers enz. Alle woningen zullen bezocht worden door controleurs.

Er zal een bijkomende controle komen op het internet om actief op zoek te gaan naar zwart verhuurders.

Een bijkomend probleem is de boete die voorzien is op € 90.000. Nu is het wel zo dat er voorlopig maar 20 controleurs in dienst zijn.

Het ministerie spoort iedereen aan om aangifte te doen indien men weet heeft van onregelmatigheden. Bedenk dus dat van de aangegeven belastontduiking er 90 % aangegeven wordt door bekenden.

13. Contract verbreken

De eigenaar kan het contract verbreken als:

• De woning verder wordt verhuurd aan een derde partij
• Als de huur niet wordt betaald (wel eerst naar de rechtbank)
• Moedwillig schade is toegebracht aan de woning
• Herstellingen worden aangebracht aan de woning zonder toelating
• Serieuze hinder is veroorzaakt aan de buren

De huurder kan het contract verbreken als:

• De verhuurder geen onderhoud of herstellingen uitvoert
• De verhuurder het normale gebruik van de woning verhinderd

14. Claims en uitzettingen

In principe worden alle juridische geschillen die zich kunnen voordoen met betrekking tot kwesties die verband houden met het huurcontract (de duur ervan, de verhoging van de huurprijs of soortgelijke bedragen, enz.) behandeld in de gewone burgerlijke procedure, met uitzondering van de geschillen die hieronder worden beschreven en die behandeld worden via de zogenaamde mondelinge behandeling:

• Waarbij uitzetting (het uitzetten van de huurder) wordt aangevraagd wegens niet-betaling van de huur.
• Waarin u de beëindiging van het contract aanvraagt ​​vanwege de vervulling van de duur ervan.
• Vorderingen wegens niet-betaling van huur of soortgelijke bedragen, ongeacht het gevorderde bedrag.
• De verhuurder kan de ontruimingsactie en de vordering tot huur en soortgelijke bedragen gezamenlijk in één mondelinge rechtzitting uitoefenen.

Er moet rekening mee worden gehouden dat er een uitzettingsprocedure wegens niet-betaling van huur of soortgelijke bedragen kan worden aangespannen als de huurder vóór de rechtszaak aan de eigenaar of notarieel of geregistreerd bij de rechtbank het bedrag van de in de rechtszaak gevorderde bedragen en de tot dat moment verschuldigde bedragen betaalt. Met deze betaling wordt de uitzettingsprocedure verzwakt (stopgezet).

De huurder krijgt echter niet de mogelijkheid om de ontruimingsprocedure ongedaan te maken als hij al eerder van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt of als de eigenaar betaling van de huursom heeft verzocht door middel van een betrouwbaar schriftelijk schrijven (dat wil zeggen met vermelding van de datum van ontvangst en de inhoud van het schrijven, bijvoorbeeld via een notarieel verzoek, per burofax, etc.) minimaal 1 maand vóór de datum van indiening van de vordering.

15. Luxe woningen

Een andere wijziging aan de huurwet is dat zij niet langer van toepassing is op grote en luxe woningen. Als de beide partijen akkoord gaan om de huurwet niet te volgen dan kan dat in het geval de woning groter is dan 300 vierkante meter of een huurwaarde heeft van 5,5 maal het minimumsalaris (4.722 euro per maand).

16. Overtreedt uw huisbaas de wet? De verrassende waarheid over de huurhervormingen in Spanje.

Denk jij alles te weten over de Spaanse huurmarkt? De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) heeft de status quo opgeschud, maar er zijn enkele verrassende wendingen waar je misschien nog nooit van hebt gehoord.

16.1 Heeft u zich ooit afgevraagd hoe lang een huurovereenkomst eigenlijk kan duren?

Een deel van het probleem met de woninghuurmarkt in Spanje op dit moment is misschien wel dat huurders veel rechten hebben. Het is voor verhuurders heel moeilijk om een niet-betalende huurder uit zijn huis te zetten, laat staan iemand die de huur betaalt en geen problemen veroorzaakt.

Twee onderdelen van de overeenkomst die vaak voor verwarring zorgen, zijn de duur- en verlengingsclausules. Hier is een weinig bekend feit: als uw huurcontract over minder dan vijf jaar afloopt, kunt u voor een verrassing komen te staan. Onder de nieuwe wet wordt het contract elk jaar automatisch verlengd, tenzij je als huurder minimaal 30 dagen voordat het huurcontract afloopt aan je verhuurder vertelt dat je uit de woning wilt. Vergeet de haast om elke keer dat uw huurcontract afloopt te verhuizen, dit kan u jaren van stabiliteit bieden zonder de enorme prijsstijgingen die sommige gewetenloze verhuurders eisen.

Als je met een bedrijf te maken hebt, bedraagt die tijdlijn zelfs zeven jaar. De wet in Spanje staat al langer achter de huurder dan u zich misschien had gerealiseerd.

Er zijn zelfs verhalen over gewetenloze huisbazen die zonder geldige reden de borg in hun zak proberen te krijgen, maar er meteen een bedrag op kleven zodra ze door de huurder beleefd worden geïnformeerd dat ze aan de plaatselijke overheid zullen worden gerapporteerd, tenzij ze de kwitantie kunnen overleggen om te bewijzen dat ze het geld hebben gestort. met de plaatselijke Ayuntamiento toen het pand voor het eerst werd verhuurd. Dat is het risico dat er onderzoek wordt gedaan en een boete wordt opgelegd.

16.2 Kan uw huisbaas u echt uit de woning zetten?

Het is niet zo eenvoudig als het ooit was. Verhuurders kunnen niet zomaar besluiten een huurcontract te beëindigen en je zonder geldige reden de toegang tot de woning te ontzeggen. Maar wat telt als ‘geldig’, vraagt u zich af? Welnu, als de eigenaar de woning voor zichzelf of een naast familielid nodig heeft, moet hij dit minimaal twee maanden van tevoren opzeggen. Klinkt eerlijk, toch? Maar wacht even, er is meer.

Als zij niet binnen drie maanden de woning betrekken, kunt u als huurder mogelijk weer intrekken of een schadevergoeding eisen.

16.3 Wie heeft hier werkelijk de controle?

Hoewel dit misschien een win-win-winsituatie voor huurders lijkt, zit er een verborgen wending in. Verhuurders met huurders die de huur niet betalen of problemen veroorzaken, kunnen nog steeds juridisch actie ondernemen. Het is op dit moment echt wel moeilijk om dit in Spanje te doen, omdat de wet overweldigend in het voordeel van de huurder is.

Er worden echter enkele wijzigingen in de regelgeving voor de verhuur van onroerend goed voorgesteld die de situatie zouden kunnen veranderen. Deze veranderingen worden besproken om eigenaren te beschermen tegen misbruik van huurders. Dus hoewel huurders meer zekerheid genieten, zal het binnenkort (hopelijk) geen gratis pas meer zijn voor degenen die van het systeem profiteren.

17. Ken de wet: verhuurders zijn kwetsbaar voor hoge boetes

Dit is geen nieuwe wet, deze bestaat al vele jaren, maar zeer weinig verhuurders volgen deze, ondanks het feit dat het hen blootstelt aan aangifte door ontevreden huurders en het krijgen van hoge boetes.

In Spanje hebben verhuurders de wettelijke plicht om een huurwaarborg van hun huurder te innen voor één of twee maand huur voor woninghuur. Maar daar stopt de verantwoordelijkheid niet. Ze moeten dat geld ook op een speciale bewaarrekening bij de bevoegde regionale autoriteit storten. Als ze dit niet doen, kunnen ze serieuze boetes verwachten, veel hoger dan de meeste stortingen. Het is dus een risico dat vaak niet de moeite waard is om te nemen.

Ook voor huurders die aanspraak willen maken op bepaalde fiscale voordelen is deze waarborgsom van cruciaal belang. Dus als een verhuurder zijn steentje niet bijdraagt door de wet te volgen, maken ze het ook moeilijker voor hun huurders.

Vraagt u zich af waar u het geld kunt storten? Het verschilt per regio. Op dit moment zijn huurders in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra vrijuit en er is geen aanbetaling vereist volgens OCU.

Maar in Extremadura is de “Caja de Depósitos” de plek om naartoe te gaan. Helaas is het niet bepaald eenvoudig: er is weinig informatie beschikbaar en er bestaat geen duidelijke procedure. Je raadt het al, het is de gebruikelijke ambtelijke toestand.

Wanneer het huurcontract afloopt, moeten verhuurders de borg terugbetalen, maar alleen als er geen onbetaalde rekeningen of schade te dekken zijn. Dus als je als verhuurder boetes wilt vermijden en de zaken met je huurders soepel wilt laten verlopen, zorg er dan voor dat je de regels letterlijk volgt.

17.1 Waar kunt u de huurwaarborg storten?

De verhuurder is verplicht om de door de huurder verstrekte wettelijke waarborgsom, die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs voor woningverhuur, te innen en te storten bij de door de betreffende autonome gemeenschap aangewezen instantie. Vertraging bij het doen van de aanbetaling of het niet betalen ervan kan aanleiding geven tot administratieve sancties voor de verhuurder. Deze waarborgsom is nodig om bepaalde belastingvoordelen door de huurder te kunnen toepassen.

De volgende lijst toont per geval waar het moet worden gedeponeerd. Op dit moment is de aanbetaling niet nodig in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra. In Extremadura is de instantie voor het storten van deposito’s voor de autonome gemeenschap het ‘Depositofonds’, maar ze hebben geen vaste procedure voor het storten van deposito’s voor huurcontracten; de informatie die ze verstrekken is zeer schaars.

Raadpleeg deze OCU-bron om uw lokale entiteit te vinden.

Bij het einde van het contract bestaat de verplichting van de verhuurder om de huurwaarborg terug te betalen, op voorwaarde dat er geen openstaande schulden of schade zijn die op passende wijze vergoed moeten worden.

18. Belastingaftrek voor verhuurders

Verhuurders in Spanje kunnen nu profiteren van een aanzienlijke belastingaftrek voor lange termijn verhuur.

Dankzij nieuwe prikkels geïntroduceerd door de Spaanse Woningwet konden vastgoedeigenaren tot 90% besparen op hun huurinkomstenbelasting. Belastingadviseurs dringen er bij verhuurders op aan om vóór het einde van het jaar actie te ondernemen om deze kansen optimaal te benutten.

18.1 Belastingaftrek tot 90% voor langetermijnverhuur

Sinds mei 2023 heeft de Spaanse huisvestingswet maatregelen ingevoerd die gericht zijn op het bevorderen van een betaalbare langetermijnverhuur.

Een van de belangrijkste veranderingen is de introductie van aftrekposten op de personenbelasting (IRPF) voor huurinkomsten, die kunnen variëren van 50% tot 90%. Deze maatregelen zijn bedoeld om meer vastgoedeigenaren aan te moedigen langetermijnverhuur aan te bieden, waardoor de huurprijzen in het hele land worden gestabiliseerd.

Volgens de Spaanse Vereniging van Belastingadviseurs (Aedaf) komen verhuurders die permanente huur aanbieden in aanmerking om 50% van hun nettohuurinkomsten af te trekken, wat betekent dat slechts de helft van de inkomsten belast wordt. Deze verlaging is echter alleen van toepassing als de inkomsten vrijwillig worden aangegeven voordat de belastingdienst met eventuele verificatie- of inspectieprocedures begint.

18.2 Belastingverlagingen voor verhuurders die kwetsbare huurders ondersteunen

Verhuurders die huurwoningen aanbieden in ‘onder druk staande woonwijken’ of verhuurders die de huurprijzen met ten minste 5% hebben verlaagd in vergelijking met eerdere contracten, kunnen een belastingaftrek van 90% krijgen. Deze hogere verlichting is bedoeld om de huurprijzen te stabiliseren in gebieden waar de vraag de prijzen heeft doen stijgen.

Bovendien kunnen verhuurders die in deze onder druk staande gebieden voor het eerst woningen verhuren aan jonge huurders (18-35 jaar oud) of die sociale woningen aanbieden aan non-profitorganisaties of openbare diensten profiteren van een belastingvermindering van 70%. Dit geldt ook voor huurders die economisch kwetsbaar zijn, zoals werklozen of mensen met aanzienlijk lagere inkomens.

18.3 Verhuurders adviseerden om eigendommen te renoveren om voordelen veilig te stellen

Voor woningen die binnen de twee jaar vóór de ondertekening van het huurcontract een renovatie hebben ondergaan, daalt de belastingaftrek tot 60%. Een recente uitspraak van de rechtbank in Galicië bevestigde dat dit tarief ook van toepassing is op eigendommen die tijdens het academiejaar aan studenten worden verhuurd, zelfs voor minder dan 12 maanden.

Belastingadviseurs raden verhuurders aan om nu hun eigendommen te renoveren om deze voordelen te maximaliseren. Renovaties en reparaties kunnen in aanmerking komen voor belastingaftrek, inclusief rentekosten, reparaties aan eigendommen, gemeenschapskosten, verzekeringen en afschrijvingen. Door de renovatie vóór het einde van het jaar af te ronden, kunnen verhuurders bij het indienen van hun aangifte van deze belastingvoordelen profiteren.

18.4 Verhuurders moeten snel handelen om de belastingaftrek te maximaliseren

Nu het einde van het jaar snel nadert, worden verhuurders aangemoedigd om nu actie te ondernemen om hun belastingaftrek voor het komende jaar te maximaliseren.

Of het nu gaat om het overstappen op langetermijnhuurcontracten, het verlagen van de huurprijzen om toegang te krijgen tot hogere aftrekposten, of het uitvoeren van renovaties: deze proactieve stappen kunnen uw belastingdruk aanzienlijk verminderen.

19. Een ​​bankgarantie voor het huren van een woning in Spanje? Hier moet je rekening mee houden

Als u een woning in Spanje wilt huren, is de kans groot dat uw verhuurder u om een ​​bankgarantie heeft gevraagd. Net als de waarborgsom of borg worden beide instrumenten genoemd in de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten en zijn ze bedoeld om de verhuurder een garantie te bieden dat de huurders hun betalingen zullen nakomen.

De borg is verplicht, zoals bepaald in artikel 36.1 van de wet, “ten bedrage van één maand huur in het geval van huur van woningen en twee maanden huur in het geval van huur voor ander gebruik dan als woning, zoals een bedrijfspand of kantoor.” Deze borg wordt aan het einde van het huurcontract terugbetaald, mits er geen sprake is geweest van een contractuele breuk en de huurder de woning op gepaste wijze heeft gebruikt.

19.1 Wat gebeurt er dan als de verhuurder ook om een ​​bankgarantie vraagt ​​om de huurovereenkomst te formaliseren?

Volgens de Bank van Spanje is een bankgarantie een schriftelijk document uitgegeven door een financiële instelling waarin de bank garant staat voor een vooraf overeengekomen bedrag als de huurder niet voldoet aan zijn verplichting om de huur te betalen aan een derde partij (de verhuurder).

Voordat een garantie wordt verleend, beoordeelt de bank in eerste instantie de capaciteit van de klant om de vereiste huurbetalingen te voldoen. Vervolgens houdt de bank rekening met eventuele andere persoonlijke, hypotheek- of andere financiële verplichtingen van de klant, evenals welke andere gelden beschikbaar zouden kunnen zijn, zodat de klant, indien nodig, de bank kan terugbetalen voor het geld dat de bank eerder als garantie aan de klant heeft verstrekt.

Het document specificeert het maximale gegarandeerde bedrag, de geldigheidsduur van de garantie en de voorwaarden waaronder deze kan worden geclaimd. Daarnaast is de huurder doorgaans verplicht om een ​​notariële bankgarantie te laten bekrachtigen.

De huurder bewaart het originele garantiebewijs, zodat hij/zij het kan annuleren wanneer alle betalingen zonder problemen zijn gedekt. ​​De verhuurder ontvangt een kopie als aanvullende garantie op het huurcontract. Ten slotte dient de huurder ervoor te zorgen dat het huurcontract het bestaan ​​van deze garantie erkent (ter bescherming van de huurder).

Als de huurder de huur niet betaalt of schade aan de woning veroorzaakt, kan de verhuurder het in dit document gegarandeerde bedrag claimen. In dat geval betaalt de bank het als zekerheid gestelde bedrag aan de verhuurder en vordert dit bedrag vervolgens terug van de huurder.

Om risico’s te vermijden en betere garanties te hebben, kunnen sommige banken de klant vragen het overeengekomen bedrag op een rekening te laten staan. Deze gelden blijven dan onbeschikbaar tot de garantie afloopt. Dit staat bekend als een financiële garantie.

Om deze reden wijst de Bank van Spanje erop dat het belangrijk is om de kosten, voorwaarden en financiële gevolgen van een bankgarantie voor verhuur te evalueren, “aangezien de entiteit een financiële dienst verleent met bijbehorende verwerkingskosten en commissies”. De bank adviseert huurders daarom alternatieven te overwegen, zoals het afsluiten van een huurverzekering, het betalen van een borgsom of het stellen van een persoonlijke garantie.

20. Mag u als huurder de sloten van uw huurwoning vervangen?

Spanje staat bekend als een land van huiseigenaren, maar nu de huizenprijzen stijgen en steeds meer mensen gaan huren, rijst er bij huurders vaak een belangrijke vraag. Mag ik de sloten van mijn nieuwe woning vervangen en heb je daarvoor toestemming van de verhuurder nodig?

Juridische experts zeggen dat het antwoord duidelijk is: huurders in Spanje mogen de sloten van hun huurwoning vervangen zonder het de verhuurder te vragen, zelfs vanaf de allereerste dag van hun contract. Volgens een Spaanse advocaat “kan de huurder de cilinder op elk moment vervangen, mits hij of zij er zelf voor betaalt.” Dit recht is geworteld in de Spaanse wet, die huurders volledige bescherming en privacy biedt in hun huurwoning.

20.1 Je huurwoning is je privédomein

Zodra je een huurwoning of -appartement betrekt, wordt dat adres je wettelijk beschermde woning, en dan is het niet zomaar meer een woning op basis van een contract. De Spaanse Grondwet (artikel 18.2) garandeert dat niemand, inclusief de verhuurder, binnen mag komen zonder jouw uitdrukkelijke toestemming of een gerechtelijk bevel, behalve in geval van een ernstig misdrijf.

Wanneer een verhuurder een woning verhuurt, draagt hij het gebruiksrecht over en dat betekent dat hij het eigendom behoudt, maar het “rechtmatige bezit” verliest. In gewone mensentaal: de verhuurder mag niet zomaar binnenkomen, zichzelf binnenlaten of aandringen op een reservesleutel. Hij moet altijd toestemming van de huurder hebben om binnen te komen, ongeacht wat er in het contract staat.

Het Spaanse Wetboek van Strafrecht is ook duidelijk: als iemand, inclusief de verhuurder, zonder toestemming je huurwoning betreedt, kan hij of zij een gevangenisstraf krijgen. Straffen variëren van zes maanden tot twee jaar voor binnenkomst zonder toestemming, en zelfs langer als er sprake is van geweld of intimidatie.

20.2 Geen reservesleutel voor de verhuurder en geen slotvervanging zonder toestemming

Een veelvoorkomende mythe is dat huurders na het vervangen van de sloten een kopie van de nieuwe sleutels aan de verhuurder moeten overhandigen. Dat klopt niet. Zolang je huurovereenkomst loopt, ben je wettelijk niet verplicht om je verhuurder toegang te verlenen of hem of haar zelfs maar op de hoogte te stellen van de wijziging.

Het is verhuurders ten strengste verboden om zelf de sloten te vervangen, zelfs niet als er problemen zijn zoals onbetaalde huur. De Spaanse wet staat het vervangen van sloten door de verhuurder alleen toe nadat de huurperiode wettelijk is beëindigd, nooit om een huurder eruit te werken.

20.3 De enige uitzondering: Dringende reparaties

Natuurlijk is er één situatie waarin een verhuurder toegang kan vragen en dat is als de woning dringend reparaties of onderhoud nodig heeft. De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (de Spaanse huurwetgeving) stelt dat huurders de verhuurder op de hoogte moeten stellen van eventuele problemen die moeten worden opgelost en hen (of hun gekozen reparatiespecialisten) toegang moeten verlenen om het probleem op te lossen. Buiten deze gevallen blijft de woning echter strikt privé.

Dus als u in Spanje huurt en u zich echt veilig wilt voelen, kunt u de sloten zonder zorgen vervangen, vanaf de eerste dag, op eigen kosten en zonder toestemming te vragen.

Onthoud: zolang u de wettelijke huurder bent, is de enige sleutel die telt de sleutel in uw zak.

21. De huurdocumenten die je nooit aan een verhuurder moet geven

Loop tegenwoordig een willekeurige verhuurlocatie binnen en je voelt het: verhuurders zijn nerveus. Verhalen over onbetaalde huur, vernielde appartementen en zelfs krakers maken eigenaren begrijpelijkerwijs nerveus, en die angst is vaak terug te vinden in de papieren.

Maar het Spaanse gegevensbeschermingskader zet een duidelijke rem op het gerommel. Verhuurders kunnen vragen naar de gegevens die echt nodig zijn om de huurovereenkomst op te stellen en uit te voeren, maar niet om een ​​dossier over je privéleven. Dat betekent de praktische basis om een ​​contract te laten tekenen en de huur te betalen: je volledige naam, DNI/NIE, een telefoonnummer, je huidige adres en bankgegevens, zodat de automatische incasso elke maand wordt uitgevoerd.

Als de rekeningen van nutsbedrijven op jouw naam komen te staan, kunnen je gegevens worden doorgegeven aan het energie- of waterbedrijf voor de afhandeling, wederom omdat het nodig is om de dienst te verlenen, niet omdat iemand aan het vissen is.

Daarnaast is het, binnen redelijke grenzen, redelijk om te bewijzen dat je de huur kunt betalen. In Spanje betekent dat meestal recente loonstrookjes, een actueel arbeidscontract, uw laatste belastingaangifte of een korte arbeidsgeschiedenis (de bekende ‘vida laboral’). Sommige eigenaren vragen om een ​​garantsteller, een ouder, een vriend of een bankgarantie als vangnet.

Het is niet bepaald glamoureus, maar wel normaal en het heeft een solide juridische basis: de informatie wordt slechts voor één doel gebruikt: de solvabiliteit van deze specifieke huurovereenkomst beoordelen.

21.1 Wat is redelijk om te delen en wat niet?

Dit is waar veel applicaties ontsporen. Je hoeft je strafblad, je medische geschiedenis, je relatiestatus of je sociale media niet prijs te geven. Je hoeft geen glanzende portretfoto van jezelf, je partner, je kinderen of je hond te uploaden, en je bent niet verplicht om karakterreferenties van je baas of je beste vriend te overleggen. Niets daarvan is nodig om een ​​huurovereenkomst te schrijven of huur te innen, en eigenaars die dat van je eisen, begeven zich op privéterrein dat de wet juist beschermt.

Als je geconfronteerd wordt met een boodschappenlijstje dat eerder nieuwsgierig dan noodzakelijk lijkt, probeer dan een kalm, feitelijk antwoord: je bent bereid de documenten te verstrekken die nodig zijn om het contract te ondertekenen en te beheren, maar geen persoonlijke gegevens die niets met de huur te maken hebben.

De meeste makelaars zullen zich stilletjes terugtrekken als ze dat horen. Zo niet, dan is het de moeite waard om een ​​paar simpele vragen te stellen: waarom is dit specifieke document nodig, wie zal het zien en hoe lang wordt het bewaard? Vage antwoorden, ‘we vragen er altijd om’, ‘het is gewoon beleid’, zijn een teken dat het verzoek meer een gewoonte is dan een wettelijke verplichting.

Het is ook verstandig om na te denken over hoe u informatie deelt. Als u zich ongemakkelijk voelt bij het versturen van volledige documenten per e-mail, bied dan aan om persoonlijk een loonstrook te laten zien, of deel een geredigeerde kopie die uw inkomen bevestigt zonder al het andere op de pagina te onthullen.

Houd zelf bij wat u hebt verstrekt en wanneer. Een gerenommeerde verhuurder of makelaar zal deze duidelijkheid waarderen.

21.2 Wat u kunt doen als ze te ver gaan?

Spanje beschouwt gegevensbescherming als meer dan alleen het afvinken van vakjes. Te veel verzamelen, te lang bewaren of zonder waarborgen rondsturen kan een verhuurder in de problemen brengen.

De toezichthouder op gegevensbescherming kan illegale praktijken verbieden, een verhuurder opdragen zijn gegevens op te schonen en, indien van toepassing, boetes opleggen.

Problemen die regelmatig voorkomen bij verhuur zijn onder andere het negeren van het basisprincipe ‘alleen wat nodig is’, het verwerken van informatie zonder een deugdelijke wettelijke basis, het delen van huurdersgegevens met derden zonder garanties, of het treuzelen wanneer een huurder vraagt ​​om zijn gegevens in te zien, te corrigeren of te verwijderen.

Het gaat er niet om mensen te betrappen; het gaat erom de relatie professioneel en proportioneel te houden.

Huurders hoeven geen amateurjuristen te worden om stand te houden. Een kort papierwerk helpt: een beleefde e-mail waarin de documenten die u verstrekt, de documenten die u afwijst en de reden, dat ze niet nodig zijn voor de huur, worden bevestigd, is meestal voldoende om de verwachtingen bij te stellen.

Als u vermoedt dat uw gegevens worden misbruikt, leg dit dan schriftelijk voor aan de makelaar. De meeste zullen het probleem snel oplossen in plaats van een klacht te riskeren. En als u ergens tegenaan loopt, is de Spaanse gegevensautoriteit er juist voor zulke momenten.

Voor verhuurders is dit geen bureaucratie om het bureaucratisch gedoe. Goede screening is gericht, niet opdringerig. Vraag om identificatie, contact- en bankgegevens, plus een gericht bewijs van inkomen, en als u extra zekerheid nodig heeft, schakel dan een garant in. Bewaar wat u verzamelt veilig, beperk wie het kan inzien en verwijder het wanneer het geen legitiem doel meer dient. Hoe meer “voor het geval dat”-papierwerk u bewaart, hoe meer risico u voor uzelf creëert.

Uiteindelijk werkt het verhuurproces het beste als iedereen zich aan dezelfde gezonde verstandstest houdt: is deze informatie strikt noodzakelijk voor deze huurovereenkomst? Zo ja, geef het dan af en ga verder. Zo nee, dan hoort het in de prullenbak, niet in een huurdossier. Dat simpele onderscheid houdt het privéleven van huurders privé, geeft verhuurders de geruststelling die ze echt nodig hebben en voorkomt dat een routinematige zoektocht naar een appartement uitmondt in een data-injectie.

22. De Spaanse overheid verlengt het verbod op huisuitzettingen voor kwetsbare huishoudens tot en met 2026

De Spaanse regering heeft het verbod op huisuitzettingen van kwetsbare huishoudens zonder alternatieve huisvesting formeel verlengd tot en met 31 december 2026, waarmee de bescherming van het “escudo social” (sociaal schild) wordt versterkt. De maatregel werd eind december door de Raad van Ministers middels een koninklijk decreet goedgekeurd en moet nu nog door het Spaanse parlement worden bekrachtigd. Deze verlenging behoudt ook belangrijke bescherming tegen het afsluiten van essentiële nutsvoorzieningen voor kwetsbare consumenten.

Volgens het vernieuwde beleid blijven huisuitzettingen en gerechtelijke “lanzamientos” (ontruimingen) voor gezinnen die hun huur niet kunnen betalen, opgeschort voor huishoudens die als kwetsbaar worden beschouwd en geen toegang hebben tot alternatieve huisvesting.

Het decreet verlengt eveneens het verbod op het afsluiten van essentiële diensten, waaronder elektriciteit, aardgas en water, voor kwetsbare consumenten tot en met 2026. Tegelijkertijd blijft het sociale elektriciteitstarief (bono social) voor in aanmerking komende huishoudens van kracht tegen de huidige kortingstarieven.

22.1 Wie wordt beschermd door het verlengde moratorium?

Het verbod is specifiek van toepassing op personen en gezinnen in situaties van economische of sociale nood. Bij de beoordeling van de kwetsbaarheid wordt rekening gehouden met het inkomensniveau, de gezinssamenstelling en de toegang tot alternatieve huisvestingsmogelijkheden.

Begunstigden zijn onder andere huurders die hun huur niet kunnen betalen vanwege financiële problemen en geen andere huisvestingsmogelijkheden hebben. De bescherming geldt ook voor huishoudens met gezinsleden ten laste, mensen met een beperkte mobiliteit en slachtoffers van huiselijk geweld onder bepaalde voorwaarden.

Naast de bescherming tegen uitzetting, behoudt de verlenging ook de bepalingen voor compensatie aan verhuurders. Eigenaren van onroerend goed die door het verbod worden getroffen, kunnen recht hebben op compensatie voor gederfde huurinkomsten als de overheid of sociale diensten geen alternatieve huisvesting voor het getroffen huishouden kunnen vinden.

Deze compensatiemechanismen zijn bedoeld om een ​​evenwicht te vinden tussen sociale bescherming en waarborgen voor verhuurders.

22.2 Politieke onderhandelingen en het parlementair proces

De verlenging van het uitzettingsmoratorium werd bevestigd na een politieke overeenkomst tussen de regering en EH Bildu, een Baskische parlementaire fractie. EH Bildu kondigde aan de verlenging van de sociale beschermingsmaatregelen te steunen, waaronder zowel het uitzettingsverbod als de bescherming tegen afsluiting van nutsvoorzieningen, als onderdeel van bredere onderhandelingen over het sociaal beleid voor 2026.

De verlenging moet echter nog door het parlement worden goedgekeurd voordat deze wet wordt. De maatregel zal naar verwachting begin 2026 in het Congreso de los Diputados worden besproken, waarbij regeringspartijen en hun bondgenoten de voortzetting van het sociale schild zullen steunen.

De discussies in het parlement kunnen ook gaan over gerelateerde hervormingen op het gebied van huisvesting en sociaal beleid, wat erop wijst dat het uitzettingsverbod onderdeel is van een bredere wetgevingsagenda gericht op het aanpakken van kwetsbaarheid en woononzekerheid.

22.3 Context en onderbouwing

De opschorting van huisuitzettingen voor kwetsbare huishoudens werd voor het eerst ingevoerd in de beginmaanden van de COVID-19-pandemie om gezinnen te beschermen die in acute financiële moeilijkheden verkeerden. Sindsdien is de maatregel herhaaldelijk verlengd als onderdeel van het sociale vangnet van de overheid. Hoewel de pandemie al lang voorbij is, stellen beleidsmakers dat de aanhoudende economische druk, de stijgende huren in veel stedelijke gebieden en het aanhoudende woningtekort de bescherming van kwetsbare huurders blijven rechtvaardigen.

Critici, waaronder sommige verenigingen van huiseigenaren en stemmen binnen de vastgoedsector, stellen dat een verlenging van het moratorium verhuurders ervan kan weerhouden huurwoningen aan te bieden en kan bijdragen aan een tekort aan aanbod. Voorstanders van het beleid stellen daarentegen dat het een noodzakelijke bescherming is voor huishoudens die risico lopen op dakloosheid en dat waarborgen zoals compensatie voor verhuurders helpen om onbedoelde gevolgen te beperken.

22.4 Implicaties voor huisvesting en sociaal beleid

De verlenging van het Spaanse uitzettingsmoratorium onderstreept de voortdurende uitdaging om huurdersbescherming in evenwicht te brengen met de bredere druk op de woningmarkt. Nu de huurprijzen in veel steden stijgen en de betaalbaarheid van woningen blijft bestaan, vertegenwoordigt het sociale schild een voortdurende inzet van de overheid om kwetsbare huishoudens te beschermen tegen dakloosheid en het niet kunnen betalen van nutsvoorzieningen.

Tegelijkertijd zullen beleidsmakers en belanghebbenden blijven beoordelen hoe deze bescherming kan worden afgestemd op stimulansen voor een groter aanbod van huurwoningen en een langetermijnstrategie voor huisvesting.

In de loop van 2026 zullen het parlementaire debat en eventuele bijbehorende wetswijzigingen bepalen hoe deze bescherming zich verhoudt tot het bredere Spaanse woningecosysteem.

Kwetsbare gezinnen, verhuurders en belangenbehartigers op het gebied van huisvesting zullen de uitkomsten nauwlettend volgen.