Verblijven in Spanje

1. Algemeen
2. Waarom Spanje hard optreedt tegen kortetermijnverhuur
3. Wie moet zijn Airbnb in Spanje registreren?
4. Wat telt als kortetermijnverhuur in Spanje?
5. Hoe registreer je? Hierna staat het overzicht
6. Hoe krijg je de registratiecode?
7. Wat gebeurt er als je je Airbnb niet in Spanje registreert?
8. Goed idee of bureaucratische hoofdpijn?

1. Algemeen

Als je in Spanje verhuurt op Airbnb (of er alleen maar over nadenkt), staat er iets groots aan de horizon. Vanaf juli 2025 moet u uw kortetermijnhuur registreren bij de Spaanse overheid. Geen registratie? Uw vermelding kan offline worden gehaald.

Of je nu je appartement in Madrid tijdens de zomer verhuurt of een logeerkamer aanbiedt aan studenten in Granada, je hebt binnenkort een speciaal ID-nummer nodig om te kunnen blijven verhuren.

2. Waarom Spanje hard optreedt tegen kortetermijnverhuur

Spanje had een beetje een haat-liefdeverhouding met kortetermijnverhuur. Toeristen stromen binnen, wat geweldig is voor de lokale economieën, maar niet zo geweldig voor mensen die op zoek zijn naar huisvesting voor de lange termijn. Nu steeds meer eigendommen worden omgezet in vakantieverhuur, zijn de huurprijzen gestegen en worden de lokale bewoners verdreven.

Om dit aan te pakken heeft de regering Koninklijk Besluit 1312/2024 ingevoerd. Dat is een wet die feitelijk zegt: als je je woning voor korte termijn verhuurt en deze online zet, dan moet je deze registreren.

3. Wie moet zijn Airbnb in Spanje registreren?

De kans is groot dat u zich moet registreren als u uw huis (of een deel ervan) voor een paar dagen, weken of zelfs maanden verhuurt en online adverteert. Dit omvat:

• Vakantiewoningen
• Reserve kamers
• Appartementen die u verhuurt aan toeristen of professionals

De enige mensen die weinig of geen problemen zullen hebben? Verhuurders die langetermijncontracten aanbieden (vijf jaar of langer), of verhuurders die hun huurwoning nergens online plaatsen. Maar houd er rekening mee dat zelfs zij nog steeds de standaard wettelijke en fiscale regels moeten volgen.

4. Wat telt als kortetermijnverhuur in Spanje?

De wet trekt een duidelijke lijn:

• Lange termijn verhuur: Dit zijn reguliere huurcontracten, meestal voor bewoners. Denk aan meer dan vijf jaar, huurcontroles, huurdersbescherming: het hele pakket.
• Kortetermijnverhuur: deze zijn flexibeler. Misschien een weekend voor toeristen, een maand voor een student, of een paar weken voor iemand die een medische behandeling krijgt. Als het tijdelijk is en niet hun hoofdverblijfplaats is, telt het als een kortetermijnwoning en moet het geregistreerd worden.

5. Hoe registreer je? Hierna staat het overzicht

Vóór juli 2025 moet u het volgende doen:

1. Meld u online aan via het platform van het Ministerie van Volkshuisvesting.
2. Vertel waarom je de woning huurt (vakantieverhuur, studentenverblijf, enz.).
3. Als het een toeristische verhuur is: Zorg ervoor dat u over de vereiste lokale licenties beschikt. Vraag vanaf 3 april 2025 toestemming aan minimaal 60% van uw buren in het gebouw.
4. Betaal het inschrijvingsgeld van € 27 (plus BTW).
5. Vraag uw unieke registratienummer op en gebruik dit in uw online advertenties (op Airbnb, Booking.com, Idealista, enz.).

Huren voor meer dan één doel? Verhuur je zowel aan toeristen als aan studenten? Voor elk heb je een aparte code nodig.

6. Hoe krijg je de registratiecode?

6.1 Verzamel je documenten

• Het kadastrale referentienummer van je woning (je vindt dit op je eigendomsakte of zoek het snel online op de website van het kadaster).
• Je volledige adres van de woning, precies zoals het in officiële registers staat.
• Het type verhuur (de gehele woning of alleen een kamer).
• Het maximale aantal gasten dat je volgens de lokale regels mag ontvangen.
• Eventuele regionale documenten die je al hebt (zoals een lokale toeristenvergunning of energiecertificaat).

Als je je woning al legaal verhuurt, heb je waarschijnlijk al het meeste al ter beschikking.

6.2 Ga online en vraag het registratienummer aan

Spanje heeft dit deel digitaal gemaakt. Ga naar de website van het Colegio de Registradores (het officiële kadaster). Er is ook een Engelse versie beschikbaar.

Je moet het volgende doen:

• Een account aanmaken.
• Een eenvoudig formulier invullen met je gegevens.
• Gescande kopieën of duidelijke foto’s van je documenten uploaden.

Het is niet moeilijker dan online een vlucht boeken: controleer gewoon of je alles correct hebt ingevuld, anders kan het systeem je aanvraag weigeren.

6.3 Wacht op groen licht

Nadat je uw aangifte hebt ingediend, ontvang je een bevestigingsmail. Normaal gesproken ontvang je je code binnen een paar dagen. Als er een achterstand is moet je misschien wat langer geduld hebben.

Als er iets ontbreekt, maak je dan geen zorgen: ze sturen je een e-mail met informatie over wat je moet toevoegen.

6.4 Voeg de code OVERAL toe

Zodra je je code hebt, is dit cruciaal, voeg de code toe aan je online advertenties op Airbnb, Booking.com of waar je ook adverteert. Als je hem vergeet, moeten platforms je advertentie verwijderen en is je inkomen weg.

7. Wat gebeurt er als je je Airbnb niet in Spanje registreert?

Geen nummer = geen vermelding. Platforms zijn verplicht elke huurovereenkomst waarop geen geldige registratiecode staat, te verwijderen. U kunt ook boetes krijgen van de lokale autoriteiten.

8. Goed idee of bureaucratische hoofdpijn?

Het hangt ervan af aan wie je het vraagt. Consumentengroep OCU zegt dat het een stap in de goede richting is en helpt een rommelige markt op te ruimen. Maar sommige kleine verhuurders zijn bang dat dit een averechts effect kan hebben. Ze zeggen dat zonder betere wettelijke bescherming, vooral als het gaat om zaken als onbetaalde huur of krakers, veel mensen lange termijn huur helemaal kunnen vermijden.

Wacht dus niet tot de deadline nadert. Als je verhuurder bent (of van plan bent dit te worden), controleer dan eerst de regels in jouw regio. Regel uw papierwerk.

Want komende zomer veranderen de regels.