Verblijven in Spanje

Er is groot en goed nieuws voor verhuurders die te maken krijgen met wanbetalers, zij kunnen veel sneller uitgezet worden en de eindeloze beroepsprocedure is niet meer mogelijk. Denk er ook aan dat een wanbetaler niet gelijk is aan een kraker.

1. Ben je de ‘inquiokupas’ beu? Dan ben je niet de enige
2. De uitspraak van het Hooggerechtshof schudt de Spaanse huurmarkt wakker
3. Inzicht in de wortels van de veranderingen in de Spaanse uitzettingswet
4. Wat de uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof betekent voor uitzettingen
5. Hoe de uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof verhuurders en huurders beïnvloedt

1. Ben je de ‘inquiokupas’ beu? Dan ben je niet de enige

Eindelijk is de kogel door de kerk. Als u een woning in Spanje bezit, kent u waarschijnlijk iemand die een nachtmerrie-huurder heeft gehad. Misschien heb je het zelf al meegemaakt, je vindt de perfecte huurder, overhandigt de sleutels en alles lijkt in orde. Maar een aantal maanden later, wordt de huur niet meer betaald. Je vraagt ​​het vriendelijk, dan vraagt ​​je het nog eens maar niet meer zo aardig, maar er gebeurt nog steeds niets. Voor je het weet, zit je vast in een juridische puinhoop en de huurder, nu een ‘inquiokupa’ genoemd, weigert te vertrekken en beweert dat hij of zij economisch kwetsbaar is.

Het is een scenario dat veel te vaak voorkomt, en voor veel verhuurders zorgt het ervoor dat ze zich machteloos voelen. De Spaanse wet beschermt ‘kwetsbare’ huurders immers zeer goed en dan vooral sinds de coroniepandemie. En hoewel dat belangrijk is, heeft het ook de deur geopend voor een aantal mensen om het systeem te misbruiken, soms maanden of zelfs jaren achter elkaar.

2. De uitspraak van het Hooggerechtshof schudt de Spaanse huurmarkt wakker

Maar hier is eindelijk het nieuws dat veel verhuurders een zucht van verlichting zal doen slaken: het Spaanse Hooggerechtshof heeft eindelijk gezegd: ‘Genoeg is genoeg.’ In een uitspraak die nu al furore maakt, heeft de rechtbank besloten dat huurders die hun huur niet betalen, niet zomaar in beroep kunnen gaan tegen hun uitzetting en het proces voor altijd kunnen uitstellen,. Ze moeten daadwerkelijk eerst een schikking treffen en eerst betalen wat ze nog verschuldigd zijn.

Dit is niet alleen een klap voor slechte huurders. Het is een fundamentele verandering in de manier waarop deze zaken worden afgehandeld. Tot nu toe konden huurders eenvoudigweg in beroep gaan als een huisbaas in de rechtszaal won en de rechter de verhuurder gelijk gaf. Daar bovenop hoefden ze in de meeste gevallen geen cent te betalen van de huur die ze al verschuldigd waren, terwijl het beroep langzaam door het systeem ging.

Voor veel verhuurders voelde dit als een eindeloze lus: je wint, je wacht, je verliest geld en de huurder blijft zitten, huurvrij.

3. Inzicht in de wortels van de veranderingen in de Spaanse uitzettingswet

Het is de moeite waard om te begrijpen hoe we in deze puinhoop terecht zijn gekomen. De Spaanse wet maakt feitelijk onderscheid tussen krakers (mensen die zonder contract naar een huis verhuizen) en deze ‘inquiokupas’, die beginnen als huurder, maar stoppen met het betalen van de huur en zich vervolgens vastklampen aan de bescherming die gewoonlijk aan de meest kwetsbaren wordt geboden.

Nadat COVID toesloeg, maakte de regering het veel moeilijker om mensen uit te zetten die aanspraak konden maken op financiële of persoonlijke hulp, vooral als ze kinderen of andere afhankelijke personen hadden. Op papier ging het erom ervoor te zorgen dat niemand tijdens een crisis op straat belandde. Maar in werkelijkheid? Sommige huurders kwamen erachter dat ze het systeem wel konden misbruiken en de verhuurder bleef in de kou staan.

En om het nog onoverzichtelijker te maken, gingen veel huurders in beroep tegen de uitzettingsbeslissingen en bleven ze, soms jarenlang, in het pand wonen zonder ooit de achterstallige huur te betalen. De wet, artikel 449.1 als je van juridische details houdt, moest dit tegenhouden. Er staat dat huurders moeten betalen wat ze verschuldigd zijn als ze in beroep willen gaan. Maar het werd tot nu toe niet afgedwongen.

4. Wat de uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof betekent voor uitzettingen

Dit is de kern van de zaak, uitgelegd in een gewone taal. Als een huurder voortaan in beroep wil gaan tegen een uitzetting, moet hij bewijzen dat hij alle openstaande huur heeft betaald. Het maakt niet uit of ze gratis rechtsbijstand hebben gekregen, of dat ze beweren kwetsbaar te zijn. Geen excuses meer, geen eindeloze oproepen meer terwijl de verhuurders de rekening betalen.

Het Hooggerechtshof was er vrij duidelijk over, het terugbetalen van de huur is niet zomaar een vakje dat je moet afvinken, het is een echte, betekenisvolle vereiste. De rechters wezen er ook op dat er geen universeel recht bestaat om in beroep te gaan als je je niet aan de regels houdt. Als je gebruik wilt maken van het rechtssysteem, moet je je aan de afspraak houden.

5. Hoe de uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof verhuurders en huurders beïnvloedt

Voor vastgoedeigenaren is dit groot en vooral goed nieuws. Het betekent dat de kans veel kleiner is dat u vast komt te zitten met een huurder die niet betaalt, niet verwijderd kan worden en de procedure met beroep na beroep kan vertragen. Het betekent ook meer zekerheid, als de rechtbank de kant van de verhuurder kiest, is de kans veel groter dat je je woning daadwerkelijk terugkrijgt.

Voor huurders is dit een wake-up call, als je in financiële problemen komt, kun je het beste eerlijk zijn met je verhuurder en proberen een betalingsplan uit te werken. Het gebruik van het rechtssysteem om de huurbetaling te ontwijken is een stuk moeilijker geworden.

Niemand ziet graag mensen op straat, en de wet beschermt nog steeds degenen die echt kwetsbaar zijn. Maar wat er veranderd is, is dat het systeem nu een veel duidelijkere grens trekt tussen degenen die hulp nodig hebben en degenen die er eenvoudigweg misbruik van maken.

Dus als u een huisbaas bent die al eerder tegen de lamp is gelopen, dan kan u eindelijk het gevoel hebben dat de wet weer aan uw kant staat. En als u huurder bent, is de boodschap eenvoudig, betaal uw huur en praat met uw huisbaas als er iets misgaat, want vertrouwen op mazen in de wet is niet langer een optie.