Verblijven in Spanje

1. Wat betekent dit voor u?
2. De baanbrekende uitspraak uitgelegd
3. Wat verandert er direct?
4. Welke kosten kunt u nu aftrekken?
5. Belangrijke punten voor het maximaliseren van aftrekposten
6. Uw recht op belastingteruggave
7. Resterende uitdagingen en toekomstperspectieven
8. Wat niet-EU-eigenaren nu moeten doen
9. Politieke risico’s en tegenstrijdigheden

Actueel: Een Spaanse rechtbank heeft een einde gemaakt aan belastingdiscriminatie voor eigenaren van onroerend goed van buiten de EU.

1. Wat betekent dit voor u?

De belangrijkste conclusie is dat het Spaanse nationale hof heeft geoordeeld dat het verbieden van aftrek van huurkosten door eigenaren van onroerend goed van buiten de EU in strijd is met het EU-recht. Deze baanbrekende uitspraak stelt duizenden Britse, Amerikaanse en andere investeerders van buiten de EU in staat om aanzienlijke belastingteruggaven te claimen en toekomstige belastingschulden aanzienlijk te verlagen.

2. De baanbrekende uitspraak uitgelegd

Op 20 augustus 2025 deed het Spaanse nationale hof een baanbrekende uitspraak die het belastinglandschap voor eigenaren van onroerend goed buiten de EU fundamenteel verandert. Het hof oordeelde dat het beperken van kostenaftrek tot alleen EU/EER-ingezetenen in strijd is met artikel 63 van het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VWEU), dat het vrije verkeer van kapitaal beschermt.

Met deze beslissing wordt een einde gemaakt aan jarenlange discriminerende fiscale behandeling en worden vastgoedeigenaren van buiten de EU op één lijn gebracht met hun EU-eigenaren.

3. Wat verandert er direct?

Vóór deze uitspraak

• Niet-EU-ingezetenen: 24% belasting over bruto huurinkomsten
• Geen aftrek mogelijk voor legitieme vastgoedkosten
• Hogere effectieve belastingtarieven dan voor EU-ingezetenen

Na deze uitspraak

• Niet-EU-ingezetenen: 24% belasting over netto huurinkomsten
• Volledige kostenaftrek nu toegestaan
• Aanzienlijke belastingbesparingen en teruggavemogelijkheden

4. Welke kosten kunt u nu aftrekken?

De regeling staat niet-EU-ingezetenen toe dezelfde kosten af ​​te trekken als Spaanse ingezetenen onder de Wet op de Inkomstenbelasting (LIRPF). Hier is een uitgebreid overzicht van de toegestane aftrekposten:

Hypotheek- en leningrente Rentebetalingen op leningen gebruikt voor de aankoop of verbetering van onroerend goed is inbegrepen. In combinatie met reparaties mag dit de bruto huurinkomsten niet overschrijden en de overschot wordt 4 jaar doorgeschoven. Bankafschriften met rentebetalingen zijn noodzakelijk als bewijs.

Onroerendgoedbelasting IBI (onroerendgoedbelasting). De kosten voor afvalinzameling, gemeentelijke heffingen zijn volledig aftrekbaar. Ze moeten naar rato worden berekend over de huurperiode. Officiële gemeentelijke ontvangstbewijzen zijn noodzakelijk als bewijs.

Kosten aan de Comunidad de Propietarios. Dit zijn de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en ze zijn volledig aftrekbaar. Ze moet naar rato worden berekend over de huurperiode. Bankafschriften of certificaten van de beheerder zijn noodzakelijk als bewijs.

Reparaties & Onderhoud. Schilderwerk, loodgieterswerk, elektrische reparaties (GEEN verbeteringen die waarde toevoegen) zijn hier inbegrepen. In combinatie met de rente mag dit de bruto huurinkomsten niet overschrijden en de overschot 4 jaar overdraagbaar. Officiële facturen (factura’s) met btw dienen als bewijs.

Verzekeringspremies. Woonhuisverzekering, huurbescherming, aansprakelijkheidsverzekering zijn volledig aftrekbaar. Ze moeten naar rato van de huurperiode worden berekend. Verzekeringscontracten en betalingsbewijzen dienen als bewijs.

Nutsvoorzieningen. Water, elektriciteit, gas, internet zijn aftrekbaar indien ze betaald worden door de verhuurder dus alleen wanneer verhuurder betaalt als onderdeel van de huurovereenkomst. Moet naar rato worden berekend. Rekeningen van nutsvoorzieningen op naam van verhuurder dienen als bewijs.

Professionele diensten. Vastgoedbeheer, juridische kosten, makelaarscommissies, schoonmaak zijn volledig aftrekbaar Officiële facturen (factura’s) met btw dienen als bewijs.

Afschrijving Onroerend goed: 3% per jaar van de bouwwaarde (exclusief grond)

Meubilair: 10% per jaar van de aankoopprijs Gebaseerd op de hoogste van de aankoopprijs of de kadastrale bouwwaarde Eigendomsakte, belastingformulieren, meubelfacturen dienen als bewijs.

Onbetaalde huur. Huur is verschuldigd, maar niet geïnd bij huurders. Dit is alleen indien huurder failliet is OF 6+ maanden na formele incassopoging Bewijs van incassopogingen of faillissement dienen als bewijs.

5. Belangrijke punten voor het maximaliseren van aftrekposten

Proratatievereisten (dit is een methode om een bedrag evenredig te verdelen over een bepaalde periode of aantal eenheden).

De meeste kosten moeten worden prorateerd op basis van het aantal daadwerkelijke huurdagen. Bijvoorbeeld:

• 300 dagen verhuurd = 300/365 van de jaarlijkse kosten aftrekbaar
• Dit geldt voor: belastingen, gemeentelijke kosten, verzekeringen en nutsvoorzieningen.

5.1 Documentatienormen

• Officiële facturen (factura’s) vereist voor de meeste kosten
• Btw-gegevens moeten worden bijgevoegd indien van toepassing
• Bankafschriften vereist voor hypotheekrente
• Gemeentelijke ontvangstbewijzen voor onroerendgoedbelasting

5.2 Regels voor doorschuiven

• Rente + reparaties mogen de bruto huurinkomsten in een jaar niet overschrijden
• Overtollige bedragen kunnen tot 4 jaar worden doorgeschoven
• Dit voorkomt verlies van rechtmatige aftrekposten in jaren met een laag inkomen

5.3 Veelvoorkomende fouten die men moet vermijden

• Verbeteringen versus reparaties: Nieuwe keuken = verbetering (niet aftrekbaar). Kapotte kraan repareren = reparatie (aftrekbaar)
• Grondwaarde: Afschrijving is alleen van toepassing op de bouwwaarde, niet op de grond
• Persoonlijk gebruik: Kosten mogen alleen betrekking hebben op huurperiodes

6. Uw recht op belastingteruggave

Deze regeling heeft terugwerkende kracht, wat betekent dat u teruggave kunt aanvragen voor te veel betaalde belastingen uit de afgelopen vier jaar (2021-2024, onder voorbehoud van verjaring).

6.1 Hoe u uw teruggave kunt aanvragen

6.1.1 Verzamel documentatie

• Alle huurinkomsten
• Officiële facturen voor aftrekbare kosten
• Eerdere indieningen van formulier 210
• Bewijs van belastingbetalingen

6.1.2 Dien correctieaangiften in

• Dien gewijzigd formulier 210 in voor elk betrokken jaar
• Bereken de belasting opnieuw op basis van het netto-inkomen
• Verwijs naar de uitspraak van het nationale gerechtshof

6.1.3 Juridische ondersteuning

• Voeg een schriftelijke verklaring bij waarin u de uitspraak van het gerechtshof vermeldt
• Verwijs naar artikel 63 VWEU en het vrije verkeer van kapitaal
• Professionele bijstand wordt sterk aanbevolen

7. Resterende uitdagingen en toekomstperspectieven

Hoewel deze uitspraak betrekking heeft op kostenaftrek, blijven er twee belangrijke discriminerende praktijken bestaan:

7.1 Verschillende belastingtarieven

• EU-ingezetenen: 19% belastingtarief
• Niet-EU-ingezetenen: 24% belastingtarief

7.2 Huurkorting voor woningen

• Spaanse ingezetenen: komen in aanmerking voor 60% korting op huurinkomsten uit woningen
• Alle niet-ingezetenen: zijn momenteel uitgesloten van dit voordeel

Juridische procedures tegen beide praktijken lopen nog, met verwachte gunstige uitkomsten op basis van dezelfde EU-rechtelijke principes die deze overwinning hebben opgeleverd.

8. Wat niet-EU-eigenaren nu moeten doen

8.1 Directe acties

• Stop met het berekenen van belasting over het bruto-inkomen voor huidige huurinkomsten
• Implementeer een correcte kostenregistratie met officiële facturen
• Begin met de voorbereiding van de restitutieclaims voor 2021-2024

8.2 Strategische planning

• Beoordeel uw vastgoedportefeuille op maximale aftrekmogelijkheden
• Overweeg toekomstige aankoopstructuren gezien het veranderende politieke klimaat
• Win professioneel belastingadvies in om door het veranderende landschap te navigeren

9. Politieke risico’s en tegenstrijdigheden

Terwijl de rechtbanken zich richten op non-discriminatie, bedreigen politieke voorstellen toekomstige buitenlandse investeringen. Een wetsvoorstel dat in mei 2025 werd ingediend, stelt een 100% aanvullende belasting voor op de aankoop van onroerend goed door niet-EU-ingezetenen, een maatregel die door juridische experts wordt omschreven als “confiscatoir” en in strijd met het EU-recht.