Verblijven in Spanje

1. Algemeen
2. Wat is een huur-voor-kopen contract?
3. Voordelen
4. Mogelijke nadelen
5. De conclusie

1. Algemeen

Sommigen beweren dat de belangrijkste uitdaging waar Spanje voor staat de torenhoge jeugdwerkloosheid is. De veranderingen aan het arbeidsrecht kunnen deze werkloosheid op korte termijn nog laten oplopen omdat het gemakkelijker en goedkoper geworden is om personeel te ontslaan.

Anderen zeggen dat het het oplopende begrotingstekort is dat de grootste uitdaging is voor Spanje.

Het is nu raden naar het moment dat de Spaanse woningmarkt goed zal aantrekken want een aantal potentiële kopers zijn afwachtend, gaan de prijzen verder dalen, stijgen of blijven zij stabiel.

Om dit probleem te verhelpen is er een oplossing, het huren voor het kopen contract. Het is een interessant alternatief voor mensen die willen kopen in onzekere tijden.

2. Wat is een huur-voor-kopen contract?

Dit soort van contract, “contrato de alquiler con opción a compra”, laat u toe om een woning te huren, zowel nieuw als tweedehands, met de optie om de woning te kopen binnen een afgesproken tijdsduur. Deze tijdsduur ligt normaal tussen de twee en de vijf jaar. Het grote voordeel van dit contract is dat de volledig betaalde huur wordt afgetrokken van de uiteindelijke verkoopprijs. Beslis je dus om over te gaan binnen de afgesproken tijd tot aankoop van de woning dan zal de betaalde huur (rental premium) afgetrokken worden van de vooraf afgesproken verkoopprijs. Beslis je om niet te kopen dan verlaat je gewoon de woning.

Dit contract heeft veel voordelen zowel voor de optiegever als voor de optiehouder. Onder normale omstandigheden zullen de voordelen uit de onderstaande lijst altijd aanwezig zijn maar de nadelen zullen er niet altijd zijn.

3. Voordelen

Voor de optiehouder:

Het belangrijkste voordeel is de flexibiliteit. U kan zich uit het contract terug trekken alsof het een normaal huurcontract betreft. Op geen enkel moment kan men u verplichten om de woning daadwerkelijk te kopen.

Zoals beschreven in het contract is de huurprijs volledig aftrekbaar van de verkoopprijs. Het geld is dus nooit verloren.

De overeengekomen prijs van de woning is normaal gezien beneden de normaal gangbare prijs om kandidaat kopers aan te trekken. Deze lagere prijs is meestal 20 tot 30 procent beneden de prijs.

Het laat u ook toe om de streek te verkennen en om uw buren te leren kennen. Is uw buurman een lokale DJ die tot laat in de nacht muziek speelt, dan hoef je niet te blijven. Ben je een buitenlander dan is het belangrijk dat je een plaats kiest met een mengeling in de bevolking.

Men is vrij om de tijdsduur van het contract te kiezen en dat is normaal twee tot vijf jaar tenzij u anders overeenkomt.

In sommige contracten mag je het recht tot aankoop doorgeven aan een derde partij. Het contract krijgt dan een speculatieve invalshoek.

Anders dan in andere landen moet er geen vergoeding betaald worden als men de koopoptie licht.

Voor een off-plan woning kan je de BTW terug vorderen die je teveel betaald hebt maar dit is enkel mogelijk als u koopt van de ontwikkelaar. Laat dit in alle geval opnemen in het contract.

Misschien woon je al in de woning die uw eigendom zal worden in de nabij toekomst maar heb je problemen om een hypotheek te krijgen maar misschien krijg je er wel een binnen een paar jaar.

Ligt de woning binnen een vereniging van eigenaars (urbanisatie) dat heb je voldoende tijd om onderliggende problemen te ontdekken. Misschien zou je nooit gekocht hebben indien je op de hoogte was van de problemen. Tijdens de huur betaald de eigenaar de vergoeding voor de vereniging.

De wetten die van toepassing zijn op dit soort contract zijn de Spaanse huurwetgeving (wet 29/1994), het Spaanse Burgerlijk Wetboek en het huur/koopcontract.

Voor de optiegever:

Het belangrijkste voordeel is dat men een huurder heeft die interesse heeft om de woning te kopen. Men vermijdt zo tijdverlies.

De huur kan u helpen om de gebeurlijke hypotheek te betalen maar ook andere kosten kunnen zo betaald worden.

Met een huurder in de woning is er ook toezicht op de woning. U vermijdt zo inbrekers, vandalen en krakers.

4. Mogelijke nadelen

Voor de optiehouder:

Men huurt de woning en moet zich verzekeren dat men deze huur tijdig kan betalen. Faalt men hier kan het contract verbroken worden.

Het is dus een huur en daarom kan de huur jaarlijks aangepast worden aan de index.

Het grootste nadeel is echter dat deze contracten een duurtijd hebben van een tot vijf jaar. In deze periode kunnen de financiële omstandigheden van de huiseigenaar veranderen en in het slechtste geval kan hij zijn hypotheek niet meer betalen. De woning kan dan in beslag genomen worden door de bank. Men kan blijven huren maar het recht om de woning te kopen vervalt. Wil men de woning toch kopen dan moet men op dat moment het overblijvende bedrag van de hypotheek betalen. De bijkomende huurwaarborg die men aan de eigenaar betaald heeft is wel verloren.

Kopers geven de voorkeur aan lange termijn contracten omdat zij een geldreserve opbouwen en verkopers proberen zo kort mogelijke contracten af te sluiten. Verkoopt men zijn woning met dit contract dan schrikt men potentiële kopers wel af en zullen er minder geïnteresseerden zijn.

Voor de optiegever:

Vanuit het oogpunt van de optiegever moet men oppassen met de huurder, krijgt men een niet betalende huurder in de woning dan moet men hem uit de woning laten zetten. Men kan een bijkomende waarborg vragen van de huurder als teken van goede wil. Men kan ook een arbitrage clausule opnemen waardoor men de gang naar de rechtbank kan vermijden.

Men kan geld verliezen. Wanneer men het contract ondertekend gaat men ook de bijbehorende tijdsduur aan. Dit kan vervelend zijn als er plots een koper voor de deur staat die onmiddellijk wil kopen.

5. De conclusie

Huur-voor-koop zijn niet voor iedereen alhoewel dat het een interessante optie is voor mensen die echt een woning willen kopen. Men houdt wel de nodige vrijheid in geval van een veranderende financiële situatie of een verandering in de huizenmarkt.

Wanneer de huizenmarkt stabiel is dan zullen deze contracten van hun populariteit verliezen. Het zijn precies de huidige omstandigheden die eigenaars en promotoren verplichten tot dit soort contract.