- De 30-nachtenregel voor eigenaren van vakantiewoningen
- Wat betekent 10% btw nu precies voor een vakantiewoning?
- De nieuwe regel betekent ook niet dat elke verhuurder in Spanje ineens btw moet heffen
- Waarom Spanje de regels verandert
- Eigenaren van vakantiewoningen staan voor een nieuwe, mogelijk kostelijke verandering
Duizenden eigenaren van vakantiewoningen in Spanje worden vanaf 1 december geconfronteerd met een grote belastingwijziging. Korte verblijven, die traditioneel vrijgesteld waren van btw, vallen nu onder het btw-tarief van 10%.
Voor veel eigenaren betekent de verandering in feite dat ze van geen btw naar 10% btw gaan over boekingen die aan de voorwaarden voldoen. Dit kan een bedrag van €100 extra betekenen voor een verblijf van €1.000 of €200 extra voor een boeking van €2.000 als de volledige kosten worden doorberekend aan de gast.
Er is echter een cruciale nuance in de nieuwe regels. De duur van het verblijf kan bepalen of het btw-tarief van 10% van toepassing is.
De wijziging maakt deel uit van de nieuwste Spaanse woningwetgeving, die een reeks belangrijke veranderingen met zich meebrengt voor verhuurders, huurders en vastgoedeigenaren.
1. De 30-nachtenregel voor eigenaren van vakantiewoningen
Vanaf 1 december zijn gemeubileerde woningen die aan dezelfde persoon worden verhuurd voor maximaal 30 opeenvolgende nachten, over het algemeen onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 10 procent.
Dit is een aanzienlijke afwijking van het huidige systeem
Tot nu toe waren eenvoudige woningverhuurders over het algemeen vrijgesteld van btw, waarbij de eigenaar alleen accommodatie aanbiedt zonder de extra diensten die normaal gesproken bij hotels horen.
Deze hotelachtige diensten kunnen bestaan uit periodieke schoonmaak tijdens het verblijf van een gast, het verschonen van beddengoed, restaurantdiensten en andere vormen van gastenservice.
Wanneer deze diensten worden verleend, kan er al btw van toepassing zijn.
De wijziging in december is daarom belangrijk, omdat de belasting niet langer alleen afhangt van het al dan niet verlenen van deze extra diensten.
Voor in aanmerking komende korte verblijven is de duur van de verhuur zelf cruciaal.
Eigenaren kunnen de wetgeving rechtstreeks raadplegen in het Spaanse Staatsblad, de BOE.
2. Wat betekent 10% btw nu precies voor een vakantiewoning?
De wijziging betekent niet per se dat elke vakantiewoning die momenteel voor € 1.000 wordt aangeboden, de gast ineens € 1.100 gaat kosten.
Verhuurders zullen keuzes moeten maken.
Als een verhuurder momenteel € 1.000 ontvangt voor een boeking die aan de voorwaarden voldoet en besluit de volledige btw-kosten door te berekenen aan de klant, kan de uiteindelijke prijs € 1.100 worden.
Bij een verblijf van € 1.500 komt 10% neer op € 150 en bij een boeking van € 2.000 komt het neer op € 200.
Een verhuurder kan er ook voor kiezen om de geadverteerde prijs ongewijzigd te laten en een deel van de belasting in het ontvangen bedrag op te nemen.
Hoe dan ook, de wijziging kan de situatie van duizenden vakantiehuizen in heel Spanje veranderen.
Voor verhuurders die gedurende het jaar veel boekingen ontvangen, kunnen de bedragen snel aanzienlijk oplopen.
Niet elke vakantiewoning in Spanje valt onder de nieuwe regeling.
Er is een belangrijke uitzondering waar huiseigenaren rekening mee moeten houden.
De nieuwe regeling is niet op dezelfde manier van toepassing wanneer de verhuurde woning de vaste woonplaats van de eigenaar is.
Dit betekent dat men er niet van uit moet gaan dat het af en toe verhuren van de woning automatisch gelijkstaat aan het exploiteren van een vakantiewoning.
3. De nieuwe regel betekent ook niet dat elke verhuurder in Spanje ineens btw moet heffen
De belangrijkste vragen zijn: welke woning wordt verhuurd, is deze gemeubileerd, is het de vaste woonplaats van de eigenaar en, cruciaal, hoe lang verblijft elke gast in de woning.
Eigenaren moeten er ook rekening mee houden dat belasting slechts een onderdeel is van het steeds complexere Spaanse systeem voor vakantiewoningen. Zoals eerder bekend was kan een over het hoofd geziene regel een eigenaar ervan weerhouden om een vakantiewoning te verhuren, omdat gemeentelijke wetgeving dit mogelijk in de weg kan staan.
4. Waarom Spanje de regels verandert
De btw-maatregel maakt deel uit van de veel bredere interventie van de Spaanse overheid in de woningmarkt.
Premier Pedro Sánchez heeft betoogd dat woningen die worden gebruikt voor toeristische accommodatie anders behandeld moeten worden dan woningen die beschikbaar worden gesteld aan mensen die een permanente woning nodig hebben.
De overheid stelt dat de groei van kortetermijnverhuur het aantal beschikbare woningen voor reguliere bewoning heeft verminderd, met name in gebieden met een grote woningnood.
Het nieuwste pakket maakt daarom gebruik van zowel belastingen als woningregelgeving om sommige kortetermijnverhuur voor toeristen financieel minder aantrekkelijk te maken in vergelijking met permanente bewoning.
De btw-maatregel komt op een moment dat de Spaanse woningwetgeving snel blijft veranderen.
Het officiële standpunt van de overheid en aankondigingen over de woningmarkt zijn ook te volgen via de website van La Moncloa.
5.Eigenaren van vakantiewoningen staan voor een nieuwe, mogelijk kostelijke verandering
De btw-maatregel is niet het enige onderdeel van de nieuwste veranderingen in de Spaanse woningmarkt waar buitenlandse eigenaren van onroerend goed rekening mee moeten houden.
Nieuwe wetgeving geeft sommige gemeenten ook de bevoegdheid om aanzienlijke extra onroerendgoedbelasting (IBI) te heffen op woningen die als toeristische accommodatie worden geëxploiteerd.
In in aanmerking komende gebieden met een woningnood kan de toeslag oplopen tot 50 procent voor één toeristische accommodatie en aanzienlijk hoger worden voor eigenaren met meerdere accommodaties.
Eigenaren met vier of meer in aanmerking komende toeristische accommodaties kunnen mogelijk te maken krijgen met een IBI-toeslag van maar liefst 150 procent
De twee maatregelen zijn verschillend.
De hoogte van de IBI-toeslag hangt sterk af van de locatie van de woning, of het gebied de vereiste status heeft en of de gemeente ervoor kiest om deze in te voeren.
De btw-behandeling daarentegen creëert een potentieel veel groter probleem voor mensen die gemeubileerde vakantieaccommodaties verhuren.
De btw-regeling treedt in werking op 1 december 2026.
Dat geeft eigenaren slechts enkele weken de tijd om te bepalen of hun boekingen onder de nieuwe regeling vallen en wat ze eventueel moeten aanpassen.
Iedereen die een vakantiewoning verhuurt, moet extra aandacht besteden aan boekingen van 30 nachten of minder, hoe de prijzen worden geadverteerd en of de btw moet worden verwerkt in de prijzen die gasten betalen.
Eigenaren doen er ook goed aan om individueel fiscaal advies in te winnen voordat ze hun btw-regeling wijzigen, met name wanneer een woning deels door de eigenaar en deels door betalende gasten wordt gebruikt.
Voor buitenlandse huiseigenaren die traditioneel afhankelijk waren van vakantieverhuur om inkomsten te genereren uit hun Spaanse woning, is dit veel meer dan zomaar een technische belastingaanpassing.
Een woning die voorheen in aanmerking kwam voor btw-vrijstelling, kan binnenkort te maken krijgen met een btw-tarief van 10 procent, en 1 december komt snel dichterbij.
Geef een reactie